Podstawy windykacji należności cz. I - Kancelaria Adwokacka Ius Cogens w Toruniu
Podstawy windykacji należności cz. I
Luty 14, 2014
windykacja należności Podstawy windykacji należności cz. II - Kancelaria Adwokacka Ius Cogens Toruń
Podstawy windykacji należności cz. II
Luty 21, 2014

Bardzo często się zdarza, że dana osoba korzysta z nieruchomości bez żadnego tytułu prawnego. Rodzi to spore niedogodności nie tylko z punktu widzenia tej osoby ale również z punktu widzenia prawa. Dopóki posiadacz nieruchomości nie ureguluje jej stanu prawnego, dopóty nie może mieć pewności, że nikt nie każe mu jej opuścić.

Istnieje ryzyko, że konieczna będzie wyprowadzka z domu lub mieszkania, w którym przebywamy od wielu lat jeżeli ich właściciel wezwie nas do ich opuszczenia lub wytoczy sprawę przed sądem w tym przedmiocie. Środkiem, który pozwala zapobiec takim sytuacjom jest wystąpienie do sądu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości z której korzystamy. Jeżeli spełnimy określone prawem przesłanki orzeczenie sądu potwierdzi że staliśmy się właścicielami nieruchomości i poza naprawdę wyjątkowymi sytuacjami nikt nie będzie mógł nas pozbawić prawa własności.

Przepisy dotyczące nabycia prawa własności przez zasiedzenie znajdują zastosowanie do nieruchomości gruntowych, budynkowych, do wyodrębnionych lokali a także do niektórych ograniczonych praw rzeczowych jak służebności gruntowe czy użytkowanie wieczyste.

Stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest możliwe po spełnieniu dwóch zasadniczych warunków.

Pierwszym z nich jest samoistne posiadanie nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 336 kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel. Decydujące dla stwierdzenia czy posiadacz nieruchomości jest posiadaczem samoistnym jest jego zachowanie demonstrowane na zewnątrz. Jeżeli przykładowo taka osoba zajmuje się utrzymaniem działki i posadowionego na niej domu, wykonuje prace konserwacyjne, ulepsza obiekty, grodzi teren czy utrzymuje już istniejące ogrodzenie a nadto opłaca podatek od nieruchomości i inne opłaty eksploatacyjne to z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że jest to przypadek posiadania samoistnego.

Drugim warunkiem jest trwanie tego posiadania przez określony czas. Czas ten może być nieco dłuższy lub krótszy, w zależności od tego czy mamy do czynienia z posiadaniem w złej czy w dobrej wierze. Zgodnie z przepisami posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Jeżeli posiadacz był w złej wierze, to nabywa własność nieruchomości po upływie lat trzydziestu.

W postanowieniu z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt: I CSK 391/11, LEX nr 1217204 Sąd Najwyższy w następujący sposób odniósł się do kwestii posiadania w dobrej lub złej wierze oraz powiązaną z tym długością terminów zasiedzenia:

Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, który nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), a więc wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.). Nabycie posiadania w dobrej lub złej wierze nie stanowi samodzielnej przesłanki zasiedzenia nieruchomości, lecz decyduje o długości terminu zasiedzenia. Zasiedzenie następuje z upływem dwudziestoletniego terminu, gdy posiadanie zostało nabyte w dobrej wierze (art. 172 § 1 k.c.). Natomiast w razie uzyskania posiadania w złej wierze obowiązuje dłuższy, trzydziestoletni termin zasiedzenia (art. 172 § 2 k.c.). Rozstrzygające znaczenie ma stan dobrej lub złej wiary w chwili uzyskania posiadania. Z przytoczonych unormowań wynika, że oddalenie wniosku o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie może nastąpić w razie jednoznacznego uznania przez sąd, że choćby jedna z wymienionych przesłanek zasiedzenia nie została spełniona.

Z kolei kluczową dla zrozumienia zagadnienia dobrej i złej wiary w kontekście przepisów o zasiedzeniu może być z uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt: III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48:

Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Nie jest jednak w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem zdaje sobie on sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności.

Co do zasady termin 30 lub 20-letni w pewnych okolicznościach może ulec skróceniu. Dotyczy to sytuacji, gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania. W takim przypadku obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika.

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że:

Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje w posiadanie swojego poprzednika. Następstwo to obejmuje wszystkich poprzedników będących posiadaczami samoistnymi.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1987 r., sygn. akt: III CRN 96/87, OSNCP 1988, nr 11, poz. 157).

Jeżeli w danym przypadku wszystkie omówione przesłanki zostały spełnione a dodatkowo nie ma innych przeszkód natury faktycznej lub prawnej to osoba która nabyła własność w drodze zasiedzenia może żądać w sądzie stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie. Dzięki temu będzie m. in. mogła ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej.

Piotr Konieckiewicz
Piotr Konieckiewicz
Łączy swoją pasję do prawa z praktyką zawodową. Większość artykułów napisanych na blogu ma swoje źródło w realnych problemach, z którymi przyszło mu się mierzyć. Wolne chwile poświęca na tropienie ciekawostek i absurdów związanych z prawem, zwiedzanie bliższej i dalszej okolicy, fotografowanie, gry komputerowe oraz literaturę historyczną i przygodową.