Powództwo przedwczesne a powaga rzeczy osądzonej (res iudicata)
Kwiecień 16, 2014
ubezpieczenie OC zakres Kto objęty jest ochroną z obowiązkowego ubezpieczenia OC posiadacza pojazdu mechanicznego - Kancelaria Adwokacka Ius Cogens Toruń
Kto objęty jest ochroną z obowiązkowego ubezpieczenia OC posiadacza pojazdu mechanicznego?
Maj 7, 2014
Pokaż wszystkie
Rękojmia za wady nieruchomości Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - Kancelaria Adwokacka Ius Cogens Toruń

Rękojmia za wady nieruchomości Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - Kancelaria Adwokacka Ius Cogens Toruń

Do najważniejszych inwestycji w naszym życiu należy kupno domu lub mieszkania. Zdarza się, że angażujemy w to oszczędności całego życia albo podpisujemy z bankiem umowę o kredyt hipoteczny, który przez wiele kolejnych lat będziemy spłacać.

Powaga takiej transakcji wymaga, aby została przez nas dobrze przygotowana. Jeśli pojawią się wątpliwości lub zagadnienia, o których wiemy niezbyt wiele powinniśmy zasięgnąć rady fachowców. Niezbędne jest podpisanie umów – zarówno przedwstępnej jak i przyrzeczonej, wyjaśnienie co znaczą poszczególne ich zapisy, tak aby zniwelować ryzyko potencjalnego sporu umownego. Warto się również zabezpieczyć i przygotować plan awaryjny, na wypadek gdyby wymarzony dom lub mieszkanie wcale nie okazały się tak idealne jak to przedstawia sprzedawca.

W większości przypadków dopiero w kilka miesięcy po protokolarnym odbiorze obiektu ujawniają się wady o których w momencie kupna mogliśmy nie mieć pojęcia. Mogą to być usterki prozaiczne jak pęknięcia ścian powstające na skutek osiadania budynku, ale pojawiają się również inne bardziej poważne takie jak nieszczelne czy nieprawidłowo zamontowane okna, niedomykające się drzwi, czy krzywe ściany. W najbardziej drastycznych przypadkach może się okazać, że znaczna część obiektu została wybudowana niezgodnie z projektem lub sztuką budowlaną.

W takich przypadkach przysłowiową ostatnią deską ratunku mogą być przepisy o rękojmi za wady zawarte w kodeksie cywilnym.

W zasadzie nabywca obiektu obarczonego wadami ma prawo wyboru kilku alternatywnych instytucji prawnych, które mogą mu pomóc w dochodzeniu roszczeń. Należą do nich przede wszystkim rękojmia, gwarancja oraz odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. W praktyce jednak najłatwiejsze i chyba najczęściej praktykowane w takich sprawach jest dochodzenie roszczeń w oparciu o odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt: VI ACa 1269/12, LEX nr 1335763:

Odpowiedzialność sprzedawcy przewidziana w art. 556 k.c. za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, co oznacza że sprzedawca nie może się z niej zwolnić i obciąża go niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział.

Warto również podkreślić, że nawet w sytuacji gdy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego jest konsument to przepisy ustawy o sprzedaży konsumenckiej nie będą miały zastosowania. Taką konstatację można wywieść po gruntownej analizie przepisów wskazanej ustawy. W orzecznictwie ten pogląd nie jest kwestionowany. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 30 października 2012 r., sygn. akt: I ACa 529/12, LEX nr 1237874, stwierdził że:

Ustawodawca w sposób szczególny chroni konsumentów i w odniesieniu do sprzedaży konsumenckiej wyłącza stosowanie przepisów art. 556-581 k.c. na mocy postanowień art. 1 ust. 4 ustawy z 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Wyłączenie stosowania przepisów kodeksu cywilnego o odpowiedzialności sprzedawcy jest uzasadnione w odniesieniu do tych stosunków, w których kupującym jest osoba fizyczna, nabywająca rzecz w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą lub zawodową, a przedmiotem sprzedaży jest towar konsumpcyjny. Jednakże, jako że powoływana ustawa odnosi się jedynie do rzeczy ruchomych, przepisy kodeksu cywilnego odnoszą się do wszelkich transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość.

Instytucja rękojmi za wady fizyczne uregulowana jest w art. 556 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wskazać przy tym należy, że dla oceny istnienia wady we wspomnianej postaci decydujące znaczenie ma subiektywne wyobrażenie kupującego (wyroki SN z 10 lipca 2002 r., II CKN 111/01 i z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02). Zgodność więc produktu z normą polską sama przez się nie oznacza, że nie jest dotknięty wadą fizyczną (uchwała SN z 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88 i wyrok SN z 20 maja 1997 r., II CKN 115/97).

Nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma 3 lata na wystąpienie przeciwko sprzedawcy z roszczeniami z tytułu rękojmi. Bieg terminu rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu – najczęściej podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego albo podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności.

Oczywiście od tej zasady istnieją również wyjątki, albowiem zgodnie z art. 568 § 2 kodeksu cywilnego – upływ trzyletniego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli deweloper wadę podstępnie zataił.

Wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi winny być kierowane pod adresem sprzedawcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Błędną praktyką jest ich kierowanie do organów ścigania np. Policji, zarządów wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej, albo zarządców nieruchomości. Skierowanie przez nabywcę żądań do niewłaściwego podmiotu może spowodować, że termin do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady upłynie bezpowrotnie a wtedy w ewentualnym procesie sądowym możemy napotkać zarzut przedawnienia podniesiony przez stronę przeciwną. Jego uwzględnienie prowadzi do oddalenia powództwa czyli mówiąc najprościej przegrania sprawy.

Rękojmia jest dość rozbudowaną instytucją prawną w ramach której nabywcy przysługuje kilka różnych roszczeń, które niekiedy mogą być stosowane zamiennie.

Przede wszystkim nabywca może domagać się naprawy przez dewelopera wad, które ujawniły się po zakupie np. uszczelnienia okien, czy wypełnienia szczelin w ścianach popękanych na skutek osiadania budynku.

Dalej idącym żądaniem jest wymiana rzeczy na wolną od wad. W takim przypadku deweloper byłby zmuszony zaoferować kupującemu inny dom lub mieszkanie. Należy również podkreślić, że jeżeli sprzedawca dokonuje takiej wymiany to powinien również pokryć związane z tym koszty, które musiał ponieść kupujący (art. 560 § 4 kodeksu cywilnego).

Poza tym, kupującemu przysługuje żądanie obniżenia ceny. Zgodnie z art. 560 § 3 kodeksu cywilnego powinno ono nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Jeżeli po wykryciu wad istotnych kupujący nie jest zainteresowany zatrzymaniem domu lub mieszkania to ma również możliwość odstąpienia od umowy. W takim przypadku zwraca deweloperowi mieszkanie, zaś deweloper jest obowiązany zwrócić kupującemu kwotę odpowiadającą cenie sprzedaży. Obok tego nabywca ma możliwość dochodzenia roszczeń o naprawienie szkody poniesionej wskutek istnienia wady.

Powyższe roszczenia zostały omówione przeze mnie w sposób skrótowy i nie oddają wszystkich kombinacji, które mogą pojawić się w realnych sprawach. Jeśli ktoś z Państwa znajdzie się w takiej sytuacji – zalecam kontakt z rzeczoznawcą który oceni charakter wad budynku lub lokalu oraz koszt ich przywrócenia do właściwego stanu. Kolejnym krokiem może być kontakt z prawnikiem, który pomoże dobrać instytucje prawne adekwatne w danym przypadku.

fot. sxc.hu

Piotr Konieckiewicz
Piotr Konieckiewicz
Łączy swoją pasję do prawa z praktyką zawodową. Większość artykułów napisanych na blogu ma swoje źródło w realnych problemach, z którymi przyszło mu się mierzyć. Wolne chwile poświęca na tropienie ciekawostek i absurdów związanych z prawem, zwiedzanie bliższej i dalszej okolicy, fotografowanie, gry komputerowe oraz literaturę historyczną i przygodową.